建替えのための明渡請求

今回は、「建替えのための明渡請求」についてです。
先日、不動産オーナーである顧問先より、「老朽化により所有しているビルの建替えを予定していますが、一つのテナントが退去してくれません。どのように対処したらよいでしょうか。」との質問を受けました。

まず、不動産の賃貸借契約については借地借家法が適用されるため、更新拒絶や解約申入れについては「正当な事由」が必要です（借地借家法28条）。
そのため、テナントに対して単純に退去をお願いしたとしても、それについて「正当な事由」がなければ強制することはできません。

この点、借地借家法28条によりますと、「正当な事由」の有無については、下記の事情を考慮して判断されます。
「建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況
並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮」

上記の通り、「正当な事由」の主な考慮要素は「建物の使用を必要とする事情」になります。
その他の「従前の経過」、「建物の利用状況及び建物の現況」、「財産上の給付」については、副次的な考慮要素に過ぎません。
そのため、最も重要な要素は老朽化の程度であり、立退料の金額はそれによって変動することになります。

もっとも、訴訟等に至った場合であっても、立退料の金額感を争点とした和解交渉になることが多いのも事実です。
一定期間の差額賃料（移転先との差額）、工作物補償（移転先の工作物費用）、移転経費（広告費等）、動産移転費用（引っ越し費用）等が立退料の具体的考慮要素になります。

当該立退料等については、当事者が提出する民間の鑑定書も参考にされますが、裁判所が公的な鑑定を嘱託することも多いです。
以上の通りですが、建替えのための明渡請求について少しでもご参考になりましたら幸いです。