原状回復と明渡しの関係

今回は、「原状回復と明渡しの関係」についてです。
先日、不動産オーナーである顧問先より、「テナントの退去時に鍵の返還は受けましたが、エアコン等が撤去されていませんでした。撤去完了までの賃料を請求できるでしょうか。」との質問を受けました。

建物の賃貸借契約において、賃借人は、賃貸借契約が終了したときには、建物の明渡し（建物の占有を移転）をする必要があります。
一般的に、賃借人が鍵を賃貸人に返還すれば、占有（事実上の支配）が移転したものといえます。

これに対し、原状回復は、建物を契約時の状態と同じ状態に戻す義務をいうため、「明渡し」とは別個のものになります。
つまり、鍵の返還が行われていれば、設備の撤去等の原状回復義務が履行されていなくても、基本的には明渡し義務は果たしていることになります。
そのため、設備の撤去までの賃料相当損害金の請求は基本的にはできないものと考えられます（撤去費用の請求は基本的に可能です）。

実際の事例においても、東京地判平成28年2月19日では、下記のように判断されています。
「原状回復をせずに明渡しをした場合には、明渡し前の原状回復義務違反を理由とする債務不履行が成立するにすぎないから、原状回復がなされていないことは、明渡し義務の未履行を意味するものではない。」

もっとも、賃貸人の立場からしますと、貸室内に多くの動産が残された状態であっても、鍵の返還のみをもって「明渡し」と評価されてしまうのは受け入れがたい側面もあると思います。
そこで、賃貸借契約書等において、「明渡し」の定義につき、「原状回復をした上で明け渡すこと」を義務付けることも考えられます。
このような規定の場合、明渡しの要件として、原状回復義務が含まれることになるため、原状回復義務が履行されていない限り、賃料相当損害金の請求をし得ることになります。

以上の通りですが、原状回復と明渡しの関係について、少しでもご参考になりましたら幸いです。