先日、顧問先より「定期借家契約において、期間満了までに終了通知をしなかった場合、借家契約はどうなるのか」という相談がありました。
結論から言えば、期間満了まで終了通知を行わなかった場合には、普通借家契約が締結されたと評価され、賃借人への明渡請求が不可能になる可能性があります。
この点、１年以上の期間を定めた定期借家契約においては、期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、賃借人に対して契約が終了する旨を通知しなければ、契約の終了を賃借人に対抗することができません（借地借家法３８条４項本文）。
但し、期間満了の６ヶ月前を経過した後であっても、賃借人が上記通知をすれば、通知日から６ヶ月経過して以降は契約の終了を対抗することができるとされています（同項ただし書き）。
借地借家法は、上記のように定められていますが、契約期間満了後になって初めて賃借人に上記通知を行った場合の法律関係については必ずしも明らかではありません。
学説では、おおむね、期間満了後に通知をした場合であっても、通知日から６ヶ月を経過すれば賃借人に対抗できるという見解と、 通知を怠ったまま期間が満了した場合には、期間の定めのない普通借家契約となるという見解に分かれているようです。
他方、上記に関する確定した判例はまだ存在しないようです。
なお、下級審レベルでは、上記前段の見解を採用したと考えられる裁判例もあります。
但し、同裁判例においても、期間満了後、賃貸人から何らの通知ないし異議もないまま、賃借人が建物を長期にわたって使用継続しているような場合には、黙示的に新たな普通建物賃貸借契約が締結されたものと解される場合もあるとされています。
すなわち、普通借家契約に格下げされてしまう可能性も否定されていないようです。
仮に、定期借家契約が普通借家契約になった場合には、賃借人への明渡請求は非常に困難となります。
そのため、定期借家契約の賃貸人としては、期間満了前の終了通知は忘れずに行う必要があると言えます。
比較的新しい問題でもありますし、今後の実務の流れや裁判所の考え方を十分に注視していく必要があるでしょう。
