賃借権の譲渡と敷金

先日、顧問先より、「賃借人より、賃借権を譲渡したい旨の連絡を受けたのですが、承諾した場合、敷金は一旦返金しなければならないのでしょうか。」との質問を受けました。

まず、賃借権の譲渡については、賃貸人が承諾する必要があり、承諾がない譲渡については、賃貸人において解除が可能となります（民法612条）
賃貸人が承諾すると、賃貸借契約は新たな借主に移転し、旧賃借人は契約関係から離脱します。

しかし、敷金契約と賃貸借契約は別の契約であり、賃借権が譲渡されても敷金返還請求権が当然に移転するものではありません。
そのため、賃貸人は、敷金の返還については、一旦、旧賃借人に対して行う必要があることが原則になります。

この点、判例においても、敷金は新たな借主の債務を担保せず、旧借主の貸主に対する敷金返還請求権は、当然に新賃借人に移転するものではないとされています（最判昭和53年12月22日）。
なお、上記の趣旨については、改正民法によって明文化されています（民法622条の2第1項2号）。

そのため、賃貸人としては、旧賃借人に敷金を物理的に返還した上で、新賃借人から新たに敷金を譲り受ける必要が生じてしまいます。
上記の手続は迂遠なので、旧賃借人との賃貸借契約において、賃借権譲渡時には、敷金返還請求権も新賃借人に譲渡する旨を規定しておく方法もあります。

もっとも、上記を定めなかったとしても、賃貸人による賃借権譲渡の承諾時に、敷金返還請求権を旧賃借人から新賃借人へ譲渡することを承諾の条件とすることもできます。
賃借権の譲渡と敷金の処理等に関して、少しでも参考になることがありましたら幸いです。