1、賃貸人の地位の移転

昨今の不動産市況の影響と思われますが、不動産の賃貸人の経営状況が悪化して、賃貸人が破産又は民事再生を申し立てるケースが増えています。
顧問先会社においても、「オフィスビルの所有者から民事再生を申し立てたと連絡を受けましたが、保証金の返還など今後に支障はないでしょうか。」という相談を数社から受けました。

この点、難しい法律論はありますが、最高裁判所の判例において、賃貸借契約期間中に賃貸ビルを譲渡した場合には、原則として旧賃貸人から新所有者へ賃貸人の地位は移転するとされています。
その際、賃借人の同意は不要ですが、新所有者は賃貸ビルの所有権移転登記を具備する必要があり、旧賃貸人と同一の賃貸借契約が継承され、敷金関係も同様であるのが 原則であるとされています。

そのため、仮にオフィスビルの所有者が変更したとしても、慌てて新所有者の主張を全面的に認める必要はなく（例えば賃料の増額や退去要求等）、上記の賃借人としての法的立場を十分に認識した上で対応することが重要になります。
顧問先会社に対しても、上記のような法的説明をした上で、今後の対応等をアドバイスしています。