昨今の不動産市況の影響と思われますが、不動産の賃貸人の経営状況が悪化して、賃 貸人が破産又は民事再生を申し立てるケースが増えています。 顧問先会社においても、「オフィスビルの所有者から民事再生を申し立てたと連絡を 受けましたが、保証金の返還など今後に支障はないでしょうか。」という相談を数社 から受けました。

この点、難しい法律論はありますが、最高裁判所の判例において、賃貸借契約期間中 に賃貸ビルを譲渡した場合には、原則として旧賃貸人から新所有者へ賃貸人の地位は 移転するとされています。 その際、賃借人の同意は不要ですが、新所有者は賃貸ビルの所有権移転登記を具備す る必要があり、旧賃貸人と同一の賃貸借契約が継承され、敷金関係も同様であるのが 原則であるとされています。

そのため、仮にオフィスビルの所有者が変更したとしても、慌てて新所有者の主張を 全面的に認める必要はなく（例えば賃料の増額や退去要求等）、上記の賃借人として の法的立場を十分に認識した上で対応することが重要になります。 顧問先会社に対しても、上記のような法的説明をした上で、今後の対応等をアドバイ スしています。