先日、顧問会社から、「定期借家契約は原則として期間満了前に解約できないと思い ますが、中途解約する方法は全くないのでしょうか。」との質問を受けました。

そもそも居住用定期借家契約については、「（床面積200平方メートル以下に限る） 転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自 己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の 賃貸借の解約の申入をすることができる。（1ヶ月前の解約通知は必要）」と規定さ れています（借地借家法38条5項）。
また、同条6項において、賃借人に不利な特約は無効とも規定されています。

そして、上記の居住用以外の定期借家契約に関しても（顧問会社は居住用ではなくオ フィスとして使用していますので営業用建物に該当します）、特約として双方の合意 のもと中途解約規定を設けることは有効と解釈されています。
従いまして、本定期借家契約の特約として、両当事者間において中途解約合意が規定 されているか否かによって、上記の質問に対する回答が異なってきます。 今回は中途解約合意が規定されていましたので、同手続に基づいて解約することがで きました。

以上より、事業用定期借家契約を賃貸人側で締結しようとした場合、中途解約合意を 事前に規定しなければ原則として解約は認められないため、安定した賃料等を確保す ることが可能となります。
また、中途解約合意を特約として規定する場合であっても、期間・違約金等は厳格に 規定しておく必要はあると存じます。

この点、賃借人側としては、将来において事業所の移転等、契約期間内に解約せざる を得ない状況になることも考えられます。
そのため、契約締結時に中途解約規定を忘れないこと、及び申入期間・違約金等の規 定に関して十分に注意する必要があると言えます。

従いまして、今後定期借家契約を締結する場合、賃貸人・賃借人の立場によって、そ れぞれ上記の点に留意して適切な対応をして頂ければと存じます。